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招商不利定位更改莞城市综合体面临成长烦恼

2019-11-19 09:44:50来源:励志吧0次阅读

招商不利定位更改 莞城市综合体面临成长烦恼

东莞城市综合体商业太薄弱  自2003年第一国际首次提出城市综合体以来,东莞人便对其开始了积极的探索。然而,这一巨无霸在东莞成...

东莞城市综合体商业太薄弱

自2003年第一国际首次提出城市综合体以来,东莞人便对其开始了积极的探索。然而,这一“巨无霸”在东莞成长之路并不平坦。

不平坦并不是因为体量不够,也不是因为业态不多。像第一国际体量达100万平方米,包括商业、酒店、写字楼、公寓等;星河传说也有98万平方米,包含商业、写字楼、公寓、别墅等。不平坦更多的是商业太薄弱及运作不成熟。

在深圳工作多年的东莞万科营销策划部经理高骏告诉,对于综合体而言标志是商业,毕竟其人群是复合型的,需要全天候的“旺”,这就需要商业占主导,像深圳的华润中心,一期开发的是大型购物中心万象城,二期是酒店。“商业是整个综合体活力的源泉,其次是酒店与写字楼,住宅只是一个附属产品。”

“东莞的城市综合体,仍是以住宅部分打头阵,商业部分往往落到了其次,这就弱化了综合体的核心竞争力。”合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群表示。

当然东莞产业发展现状和消费习惯目前也制约着东莞都市综合体的发展。思创动力营销总监卢勇认为,城市综合体的快速发展应该建立在高度发达的第三产业上,而东莞目前第三产业还处于较低水平。根据2008年的调查数据显示,东莞城镇居民的消费性支出占可支配收入比例为76.7%,低于珠三角其他主要城市。而且,在东莞生活工作的港台籍和外籍人士也倾向于去深圳、广州以及香港消费。

缺乏专业的商业运营团队

事实上,东莞目前还缺乏顶级的商业运营商,发展商自己组建的运营团队在经验以及理念上都有不小的欠缺。没有成熟的商业动作团队,走弯路不可避免。

“东莞多数综合体项目均没能处理好销售和经营的关系,从而陷入两难的境地。”卢勇表示。

高骏则告诉,比起深圳等一些大都市的城市综合体来说,东莞城市综合体在未来收益模式和持续经营方面显然功力不足。

据了解,目前的星河传说在招商上陷入困境,挖来富力商业运营中心原副总经理李应聪也是为了解决在运营方面的经验不足。“联华国际虽然拥有开发像东城风情步行街那样的商业带经验,但该商业带说到底还是传统的街铺模式,在掌控大型的商业组合方面,还缺乏经验丰富的运作团队。”黄建辉说。

星河传说旗下项目IEO国际街区在定位方面就走了弯路。该项目现已改名为星河新天地,业态和运营模式开始模仿上海新天地,主打商务加商业。

而从全国来看,据全国工商联房地产商会对中国城市综合体开发的普查调研显示,目前国内众多号称城市综合体的商业地产项目,均无法完美体现城市综合体的含义,其主要业态在3个左右,大部分以住宅和商业为主,建筑类别的比例分配不太科学与不太合理。

“在东莞,现实的情况是发展商出售任何能够出售的部分来换取短期的回报,多数缺乏长期经营的准备和心态。”卢勇告诉。现在看来,东莞大多城市综合体先卖住宅部分再考虑商业部分也就不足为奇了。

“目前在国内发展城市综合体还没有一套成熟的产业发展模式,这也制约着各地城市综合体发展的步伐。”林毓群表示。

转型与一体化将成两大引擎

当然东莞城市综合体的发展也有很大的利好因素。东莞正处于产业转型期,在大力提高第三产业发展的速度和层次。这种背景下,依附于第三产业发展的城市综合体将得到更大的发展机遇,无论是其商务部分还是其商业部分,都将获得极大的发展动力。

目前正在大力推进的深莞惠三市一体化战略,则在更广阔的空间上给予东莞发展城市综合体更多的机遇。随着轨道交通的完善,东莞市区与镇区的交通瓶颈将得以打破,东莞市中心的城市综合体将迎来更多的客户资源。同时,在一体化浪潮下,东莞城市综合体将面临更多先进理念和思想的冲击,也将在调整中得以逐步完善。

不过在东莞城市综合体真正成型与成熟之前,要走的路也许会很长,也许还会走弯路。但要看到城市综合体给东莞带来的改变。“一座城市不能没有自己的地标建筑群,而东莞的城市化发展进程也需要有这样的城市综合体,城市综合体之于城市具备其他项目不可比拟的社会价值。”东莞商业中心研发部副经理雷非非表示。

无论是第一国际、星河传说,还是华南MALL,现在都在进行自我锤炼,商家不断增多,业态不断丰富。“城市综合体的东莞之路注定不平凡,也注定要一直走下去。”卢勇说。

近日,很多城市掀起一股城市综合体开发热潮。据有关媒体报道,杭州将开发100个不同业态、不同主题的城市综合体,昆明开发规划运营的城市综合体项目达12个之多。而东莞两大城市综合体第一国际、星河传说也没闲着。

第一国际降价销售公寓与写字楼项目,旁边正在建的拥有超五星酒店的海德广场是动动停停。星河传说动作则更大,停工已有一段时间的帕萨迪纳开始复工,其商业部分已起名为“星河城”。不过据了解,原本制定的一揽子招商计划由于金融危机、工程进度等问题基本搁浅,有意向的商家已经停止进驻。IEO国际街区改名为“星河新

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