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城市综合体一哄而上缺科学规划只会野蛮生长

2019-08-14 18:09:33来源:励志吧0次阅读

城市综合体一哄而上 缺科学规划只会"野蛮生长"  2012/6/16 10: 6:00 来源: “谁拥有城市综合体,谁就拥有城市的未来!” 伴随着这句流行语,“城市综合体”这个字眼频频映入人们的视野。

城市综合体,即集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的大型公共商业设施,被喻为“城中之城”。在快速推进城市化的今天,它的出现可谓恰逢其时;然而当它一哄而上时,是否会引发风险?

“洛克菲勒”之梦在各地兴起

美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心横跨 个街区,这座有着70多年历史的建筑群,被称为世界上最成功的城市综合体。如今,“洛克菲勒”之梦正在国内各城市蔓延。

走马南京河西新城,多家楼盘的外面都悬挂着“某某城市综合体”的条幅。有统计表明,当前仅河西一处,就集中了16个已建和在建的城市综合体。而整个南京城的城市综合体,已“井喷”式发展到了50多家!

经济活跃的苏州,城市综合体的涌现速度之快,更是出乎人们预料。5月20日,总建筑面积约182万平方米的“苏州中心”城市综合体项目在金鸡湖畔开工,这也是迄今国内规模最大的城市综合体项目。而在此之前,地产大佬万科将旗下的苏州“金域缇香”楼盘更名为了“万科国际广场”,业内将此视为万科从住宅向商业转型的一次重大风向。

苏北中心城市徐州,分布在高铁商务区、鼓楼东、环云龙湖、矿大新城等8大区域的城市综合体,也将陆续拔地而起,苏宁广场、金郡中央、中凯城市之光……无怪乎当地业内惊呼:2012年对于徐州,将是一个名副其实的城市综合体年。

“城市综合体建设,是城市发展、功能升级的必然。比如在南京,除新街口外,城市的发展需要新的商业聚集地,所以河西的万达广场应时而生。作为开发商,要借力综合体为整个地产项目升值做支撑,为项目加分。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远说。

“城市综合体”标签乱飞

“其实,苏州真正具备城市综合体特征的项目只有10多个。仅以体量要在20万平方米以上这一条来衡量,不少项目就不合格。”苏州第一房产分析师夏玮芬认为,不少城市综合体明显有水分,并不排除开发商在这波热潮中打“概念牌”,借此炒作。

南京中原地产市场研究中心总监张君说,真正意义上的城市综合体,首先至少要具备商业、公寓、酒店、写字楼等四个或以上的功能叠加,同时位置也很重要,要么处于老城的中心区,要么是新城区的中心位置。在她看来,真正能满足这些条件的,南京也就10多家。

受住宅市场调控影响,更多的开发商转而投向以城市综合体项目为主的商业地产。招商地产商业地产中心总经理助理毛伟东告诉记者,集团的城市商业综合体开发,每年能产生5-6亿的稳定租金收益。正因为如此,保利、万科、金地等大牌开发商从2011年起,均将转战商业地产作为战略选择之一。就连一些名不见经传的开发商,也纷纷走上了所谓的城市综合体开发之路,以期“东方不亮西方亮”。

对于一些地方政府而言,推动城市综合体的兴起,可用商住综合体地块的进账来弥补眼下土地财政的亏空,并避免房地产投资增速过快下降。而且,不论最终经营效果如何,项目一旦开动,就足以拉动地区GDP。为此,政府自然会从银行贷款及优惠补贴等方面进行激励。来自苏州第一房产的统计,2011年苏州商业用地的成交规模同比增长了85.5%,这与政府大量推出商业用地密切相关。

另外,在一些地方,城市综合体似乎也演变成了一个个“标志性工程”,在越建越多的同时,那些越建越高的综合体,正争相成为城市的地标。已确定落户南京江北的京基城市综合体,号称高度将不逊于450米高的紫峰大厦;“苏州中心”也规划了500米和450米超高层建筑各一栋;在建的徐州中央国际广场,最引人注目的莫过于高达259米的双塔楼。

缺少科学规划只会“野蛮生长”

“通过规划建设城市综合体,促进城市建设,原本无可厚非,但若对建设城市综合体热情过度,贪大求多,就不妥了。特别是一些开发商,高估了城市综合体和商业地产的市场空间,很可能会因选址、规划、定位不准以及没有充分的运营能力而投资失败。”孟祥远分析说,城市综合体建设一定要考虑人口与商业面积的配比,按照发达国家和地区的成熟经验,大约在1:1至1:1.2左右。“应该对城市综合体建设设立一定的门槛,以避免开发商借城市综合体的名义享受用地和政策优惠。”

事实上,即便被业内视为成功典范的“万达模式”,弊端也正日渐显露。据报道,武汉万达街铺,空置率达7成;广州白云区的万达广场,主力店生意红火,但室外街铺却十分冷清,入驻商户流失率至少在 0%。

张君指出,城市综合体的同质化竞争也是一个大问题,若无特色经营和错位经营,只能造成资源浪费。

 

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