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绿城破产悬疑 信托融资风险仍存

2019-10-09 15:00:16来源:励志吧0次阅读

今年上半年绿城集团发行的7款计划融资37.67亿元,三季度4款信托计划发行总规模9.4亿元

有分析人士认为,与绿城合作的信托公司自身实力或者股东方实力较强,如果出现兑付困难,也完全有能力自己解决

本报记者 徐天晓

曾陷入“被收购”、“被调查”影响的绿城集团,此次又被逼到了“被破产”的边缘。绿城集团董事长连夜撰文表示,绿城集团的资金状况短期内尚好,绿城申请破产的传闻只是一个冷幽默。

虽然这次“宋员外”第一时间辟谣,也仍然无法阻止传言的一再蔓延。但是作为绿城集团“特色”融资模式之一的信托融资,在过去的三个季度并没有完全对绿城弃而远去,虽然业内人士观点不一,但是从公开的信息资料显示,一向对资金安全甚为谨慎的信托资金如果对绿城仍有兴趣的话,绿城集团或许还未走到绝路。

今年上半年绿城集团发行的7款信托计划融资37.67亿元,三季度4款信托计划发行总规模9.4亿元。绿城是否会破产无定论,但参与其融资的信托公司风险却高悬。

信托融资

绿城并非标杆

在一线房企中,今年绿城集团并不是发行房地产信托最多的房地产公司。

用益信托发布的数据显示,今年上半年绿城集团共发行7款信托计划,信托融资共计37.67亿元,在国内大型房地产开发商中仅次于万达及保利,其中,万达今年上半年共发行8款信托融资计划,涉及金额60.76亿元,保利上半年发行信托计划11款,发行总规模为44.14亿元。

而今年第三季度虽然绿城集团一直深受传言困扰,但是用益信托数据显示,三季度绿城集团仍有发行4款信托计划,发行总规模9.4亿元。目前三季度滨江、恒大、珠海华发、中国泛海四家房地产公司信托融资规模超过绿城。

由于三季度房地产信托发行规模全线萎缩,绿城等一线房企的平均信托融资规模也下降明显,但是无论是上半年还是三季度,绿城集团的信托融资规模都不是最高的,人们对绿城集团信托融资的关注,或许还是始于绿城集团激进的财务状况。

绿城集团的2010年年报显示,其净资产负债率为132%,而到了2011年年中,这一数字则飙升到163.2%。据上证资讯的统计,2010年年终,绿城银行贷款的总额分别相当于现金及其现金等价物的200%和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%,流动负债占总负债的比例为76%,无论上述哪一个数据,均已经进入了上市房企的最高梯队。

一般情况下,当房地产企业能够获得银行贷款的支持时,房地产商不会选择通过信托途径来融资,而房地产企业若通过信托途径来融资,一个原因是无法获得银行贷款;另一个原因便是希望将有限的银行贷款授信额度用在其他方面。

财经评论员认为,绿城并非无路可走,宋卫平之所以不降价,是因为有项目可以运作,这位围棋高手懂得提前布局。如果浙江民企团购成功,绿城不必明确降价。也有分析人士指出,在多年的发展中,绿城周围有一大批实力雄厚合作或者联营公司,这也是宋卫平寄希望于腾挪项目来回笼资金的底气之一。

绿城今年半年报显示,2011年上半年,绿城中国归属于非上市股东的溢利高达8.85亿元,几乎占比其上半年所实现的17.76亿元期内溢利的一半。

一线房企

并不一味依赖信托资金

“如果非要做房地产信托的话,与中小房地产商相比,我们觉得绿城集团的项目还是相对安全的。”有信托业内人士对本报记者表示。

虽然信托公司项目的风险与房地产企业的规模并不完全挂钩,然而由于当前的房地产信托多数仍然是“项目中心制”,一线房企因为拥有较多的优势项目,信托公司往往也更愿意与其合作。但是从数据上讲,一线房企对信托资金的依赖程度却不高。

用益信托的数据显示,2011年上半年发行3款以上房地产信托产品的大型开发商共计发行了87款产品,仅占房地产信托发行总量的16.23%,发行规模293.6亿元,占比为17.6%,可见房地产信托资金的资源集中度不高,大型开发商的其他融资渠道较宽裕,对房地产信托的发行热度较一般。

“我们并不是不担心绿城集团的风险,但是面对不同的风险我们也会采取不同的运作方式以求尽量规避,”某信托公司工作人员对本报记者表示:“我们的产品一部分向社会公众募集,而另一部分则由绿城或者其关联方垫上。当项目到期还本付息时,先兑付我们向社会公众募集部分的本金及其收益,待优先级资金兑付完之后,剩下的用于偿还劣后资金,也就是说,除非项目亏损很大,不然散户不会有什么损失。”据悉,此款信托计划近期刚刚完成兑付,扣除各项费用之后,社会公众投资者所获得的最终收益率不到7%。

事实上,今年上半年及以前,投资于绿城集团的信托计划很多便是采用如此方法,但是这种股权投资的信托计划缺陷也比较明显,那就是缺少足额抵押物,这也是该类产品多采用结构化设计的原因,仅仅是项目方或第三方认购劣后资金以保证优先级投资者的安全。分析人士指出:“这也便是之前监管层所禁止的"假股权,真融资"的模式,倘若房地产市场出现较大波动,投资于中小房企的类似信托计划风险会比较大,不过由于三季度绿城集团被大家一再关注,这种模式在市面上也见的越来越少了。”

同策咨询研究中心提供的知名房企销售数据显示,绿城中国前三季度销售额267亿元、销售面积167万平方米成为房企中的倒数之列。2011年绿城的可售房源金额约1200亿元,截至9月份仅卖掉267亿元,仅仅完成了全年计划的一半左右。

“其实,与绿城集团合作的信托公司或者自身实力比较强,或者股东实力比较强,大家看中了绿城的项目,即使风险比较高,不过退一万步讲,就算出了问题,最后信托公司或者股东方面内部也能自己消化掉。”业内人士对本报记者表示。

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